在这个传统经济秩序松动、新兴产业涌动的时代，万达集团自我更新与颠覆的速度，就像万达广场的建造速度一样迅猛。

大风起于青萍之末。万达集团在资产配置和地产运营策略上的转型，早有足够多的征兆。

很多人会记得王健林和马云同台“约赌”，并调侃在2022年，如果电商能够占据商贸市场份额的50%，就输给马云一个亿。

两年之后的“腾百万”O2O计划印证，赌约背后带给万达更多的是思考。面对房地产市场增速的放缓，面对互联网对传统贸易体系的冲击，王健林没提过“焦虑”二字，反而挽起袖口，大幅调整投资方向，同时谋求用互联网的力量改造集团业务，提升商贸体系效率。

可见看到的是，以往重金投入不动产的万达集团，近两年开始着力投资额相对较低、但影响力、附加值较高的文化、体育产业，并在互联网方面进行了一系列布局。收购西班牙马德里竞技队股权，买下世界体育营销龙头企业盈方，组建“腾百万”、收购快钱支付，王健林不拖泥带水的行事风格一如既往。

今年1月14日，万达商业地产宣布，与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署框架协议，四机构将出资240亿元人民币，建设约20座万达广场，万达“机构出资、我建广场”的轻资产运营模式正式启动。

“万达做轻资产模式，不是因为中国房地产卖不出去，也不是我对中国的房地产市场长期不看好。核心的问题是，我想尽快扩大规模，只有通过轻资产的途径，才能帮助我走的更快。”王健林接受《英才》记者专访时坦言万达的轻资产模式，远非“去房地产化”那般简单。

109座已建成的万达广场、2156.6万平方米的累计持有物业、6586.2万平方米的施工面积、5341亿总资产——如果说这些庞大的数字代表了重万达时代的积累，那么如今万达已更加注重体育带来的影响力、文化产品的独特体验和O2O消费的线下垄断式入口。这些难以复制、稀缺的资源，是万达未来真正看重的投资方向。王健林的独到投资逻辑或许是万达过去20多年总能提早转型的重要原因。

球不好踢 但人尽皆知

投资足球并大获成功的许家印曾算过一笔账：恒大橙色的球衣和骄人战绩，给企业换来了巨大的传播效应和影响力，性价比之高，远超靠各类广告烧钱。

而作为中国最早参与足球事业的民营企业家之一，王健林虽然阔别足坛多年，但也从未远离，即便在中超联赛最低迷的时期，也给了“裸奔”三年之后的中国足球5亿资金支援。现在看来，这些钱似乎不算什么了。不久前，万达先以5000万欧元收购了马德里竞技足球俱乐部20%的股权，又花6.82亿欧元收购了和盈方体育68.2%的股权，强势回归到这项世界第一大运动的怀抱。

“1992年我就出国考察过足球，还能有比我更早的吗？回国之后1993年我就搞了第一个俱乐部，那时候甚至还没有全国的足球联赛。”王健林对于自己在足球领域的资历非常自信，他告诉《英才》记者，欧洲的十几家顶级俱乐部，他都有过实地的参观和考察，对于俱乐部和联赛的运营、盈利情况都有深入的了解。

他认为，一般企业参与到足球产业中来，最重要的是提升自身的知名度需求。目前，全世界知名的俱乐部一共有几十家，欧洲的一些豪门俱乐部更是人尽皆知。这些俱乐部的总资产和世界500强企业相比，可以说是天差地别，但在知名度方面却丝毫不落下风，具备极大的传播效应和关注度。

从收购盈方体育的过程，也可以看出足球运动在全球范围内极高的关注度和传播力。十亿欧元的投资额，还比不上国内一座万达广场的投入，但是却吸引了全世界范围内9000多家媒体的报道，从平面的到网络的，“关注度极高，一应俱全”，王健林感叹。

对这笔10亿欧元的投资来说，能够获得的价值还远不止于此。北京体育大学博士、体育BANK创始人安福秀对《英才》记者表示，盈方体育多年来在足球行业的资源积累，以及体育赛事的运营、管理能力都是其重要的投资价值。收购后盈方的四人高管团队已经完成管理层持股，和公司形成利益绑定。这意味着万达不仅具备了盈方企业层面的资源储备，也为今后的体育运营人才体系打下了坚实的基础；甚至通过这些人才的作用，中国体育赛事的制定、管理、游戏规则的制定都可以得到完善，这些都是在投资盈方体育中收获的重要无形资产。

另外，王健林认为足球这项运动具有极强的凝聚社会成员能力。

西班牙前任驻华大使是王健林的好朋友，他告诉王，在2013年初，西班牙经历了一个多世纪以来最为痛苦的几年，失业率25%以上，青年失业率更是超过了55%。整个国家经济一塌糊涂，居民收入严重下滑，但是这个国家没有崩盘。

这个过程中，是足球凝聚了人们，使大家忘记痛苦团结在一起。这位大使问王健林，如果是中国，也像西班牙一样面临25%的失业率，情况会一样吗？这让王健林陷入了思考，也获得了启示：足球给一个民族带来的精神力量，是不能用收入、利润来衡量的。

全球化体育 并非好生意

从盈利的角度上讲，足球确实并不是一桩好生意。王健林也坦言，如果有人现在说投资足球可以挣钱，那这人很有可能就是个骗子。

从目前全世界联赛最火热的西班牙来看，皇家马德里和巴塞罗那两支球队每年的预算是5亿欧元级别，远超各国其他任何一家，独占世界俱乐部中的前两位。西甲的整个电视转播权收益一年各25%都要切给这两家俱乐部，剩下的50%给西甲的其余球队。对于大多数球队来说，转播费分成少、赞助便宜，优秀球员流失严重，赚钱难度很大。

但王健林表示，即便面对亏损，也要在这个时间点加大对足球产业的投资，因为这和整个产业在政策层面的调整密不可分：如今在中国，足球已经被赋予了一项新的使命，成为政治经济体制改革的突破口。

中国的职业足球发展道路曲折。相比英超这项全世界运作的最成功的足球联赛，中国的甲A仅仅晚起步一年而已。但现在英超每年的电视转播权，全世界要付超过20亿英镑，非常贵，转播权却也并不难卖。甚至连日本、韩国的联赛，也都比甲A联赛的起步要晚一些。

王健林认为，中国足球出现落后的局面，和体制上没有理顺有很大关系，而这恰恰也是很多其他经济领域出现问题的关键原因。中央这次选择以足球为突破，通过非常高的顶层设计、明确提出市场化运行，引进电视转播付费制度等等，实际上已经指明了方向，官僚体制对整个产业的限制有望被打破。

“我觉得这次的改革是抓到了牛鼻子，这个牛鼻子就是一定要政企分离。搞足球的本身就是社会团体，最多就是个行业协会，他不能变成正经的官僚体系。所以我觉得这一次可能真的会成为中国足球的转折点，甚至可以叫历史的契机。”

为此，万达通过各种方式的投资，不遗余力地推动中国足球向高水平联赛学习。在和马德里竞技等几家球队的合作中，万达已经累计送120多个小球员去西班牙参加训练，且每年增加30个人。这需要万达每年花七八百万欧元，随着时间的推移，开支还会进一步增加。

改革的预期，给了王健林强大的动力。他正在通过投资来支持中国足球事业的发展，以实现双赢。安福秀认为，足球在全球体育产业中的影响力，是其他运动所无法比拟的，其市场之大无人能及，且规则、竞赛模式天生就是国际化的。想在体育产业中进行投资，足球可以说是最佳选择之一。从这一点上来说，万达的全球化体育投资布局非常值得期待。

造梦机器 资本热捧

“文体不分家”的说法，用在万达集团的身上显得非常贴切。和体育产业相比，万达在文化产业上的投资数额更高、时间更长、品类更多且更加深入。

早在2011年十七届六中全会上，“把文化产业做成支柱产业”和“文化强国”两个口号，就让很多人看到了这个产业的真实价值和广阔的市场空间。而在这之前，王健林就已经开始对文旅产业进行大规模的投资。在当时的中国500强企业中，敢于向这个产业发力的企业并不多。

2012年，万达在武汉投资建设了中央文化区，仅汉秀和电影乐园的投入就达到80亿元，成为了新中国成立以来最大的单个文化产业项目。此前一年，万达和全球知名的弗兰克·德贡公司合资成立由万达控股的演艺公司，投资100亿元在中国打造五台大型舞台秀，位于武汉的“汉秀”便是其中首先上演的一场。

对于汉秀，王健林抱着很高的希望，他认为这样的创意文化产业“很让人兴奋”，面对记者也显得兴致勃勃：“你看过我们的汉秀没有？现在改得越来越好，大概到6月的时候，可以到达我理想值的90%。我看到那么多水下机器设备，还有天上的几十台设备，都会想，这么先进的东西居然是我们造出来的？这种感觉，精神层面的满足感是很不一样的。”

王健林显然希望自己的造梦机器更大一些。他做到了——万达院线上市后的确受到了国内资本市场的热烈追捧，连续拉出12个涨停，并在随后保持了强势，至今(2015年4月17日收盘)总市值达到约700亿元，位列两市文化传媒板块前列。截至发稿前，其市值甚至比2013年在美国上市的AMC院线市值的两倍还多。

面对万达院线受到的热捧，王健林认为，文化和体育产业一样，都属于稀缺资源，所以会有高估值的现象出现。如美国的动漫企业梦工厂，业绩从来都是亏损，但净估值最高的时候有40多亿美元。包括美国的很多电影企业，按净利润来说都属于亏损企业，但市值超过100亿美元的大有人在。

在中国，文化产业的大企业目前仍然不多，且多数为国企，因此在资本市场上更属稀缺。这也从另外一个层面证明了文化产业在中国所拥有的巨大潜力。

王健林表示，在影视行业中，万达除院线之外，内容的制作和发行业务也将在今年开始出现更多跨越式的发展。在未来三年的规划中，利用万达院线、AMC的屏幕优势，万达将在制作、发行方面冲击国内冠军宝座，并达到世界级水平。

有评论认为万达做影视、文化、旅游、跨国发展，实际上是在给企业挖一条“护城河”，就是要在竞争者面前建立起新的竞争优势。这些大投入的文旅项目，不仅投资数额巨大，且对于战略眼光、科技、人才素质的要求更高。对于其他习惯了以资金和土地为核心的商业地产公司来说，想在这些业务领域要挑战万达实属不易。

全国“扫地” 轻资产运营

与很多人的第一印象不同，万达借力机构资金做轻资产化运营，并非因为看淡房地产市场，反而是希望能够灵活运用社会资金，用更快的速度，完成对三、四线城市的广场布局。

这种类似“借鸡生蛋”的运作，实际是一种准金融投资行为，在整个地产项目投资的过程中，万达改变了先前拿地、投资、建设广场、配建公寓、写字楼和商铺的固定模式，转而靠与投资方的净租金收益中分成盈利。

从租金收益的角度来说，这些建在三、四线城市的万达广场和大城市看起来相差甚远。但如果从回报率方面来看，这些广场拿地成本较低、投资额相对较少，与大城市相比不一定差的太多。据悉，北京通州的万达广场开业租金回报率就达到了10%，而在王府井这样寸土寸金的地块，由于项目建成之后的成本极高（每平米七万元左右），回报率和通州的项目差的很远。

而资本最看重的，恰恰就是回报率，双方一拍即合。

方圆地产首席市场分析师邓浩志对《英才》记者表示，万达在选择地段方面有独到的眼光，之前曾经在一、二线城市里相对偏远的地区进行布局获得成功，但如今在三、四线、甚至四、五线城市进行布局，在如今房地产市场难言火热的情况下，也存在一定风险。

2015年中国统计局的最新数据显示，中、西部城市的商品房销售数据分别下降了10.4%和3.9%。数据支撑之下，对万达加速下沉持怀疑态度的人不在少数，那么万达为何要在此时选择推进轻资产模式，加速逆势扩张？

“我们通过最近的三年发现一个现象，来自一线城市的增长在放缓，不管是消费还是文化都在放缓，恰恰来自三、四线的增长在急速提升。”王健林认为，大城市消费增长的放缓，和三、四线城市快速的发展状态形成了鲜明的对比。

面对这种去中心化的增长局面，尽快全方位布局，利用品牌优势和规模优势占领三、四线城市市场，就成为了万达的核心目标。而如果想提升项目下沉速率，仅仅依靠自有资金去开疆拓土就显得慢了一点。

王健林告诉《英才》记者，万达在全国所有的省、主要的地级市的布点已基本齐备，100多座骨干广场已经建成。如果要尽快把中国地级市和主要县城全部占领，依靠自有资金就显然无法完成速度上的提升，需要更好的利用外部机构资金。虽然这会导致出让部分利润，但万达显然对于布局速度更加看重。

中国商业地产联盟秘书长王永平(微博)告诉《英才》记者，万达是行业内嗅觉最灵敏的企业，善于转型。如今开始轻资产化运营策略，除了降低企业负债比率之外，实际上更重要的是看到了中国商业地产行业的一个重要拐点正在形成：市场竞争核心由开发层面转向运营层面。这意味着万达在三、四线城市，面对当地传统购物中心将显示出强大的竞争优势。

在此之前，商业地产的模式主要是住宅依赖型，即在商业地产的周边建设配套的住宅楼，获得增值利润。但是在三、四线城市住宅楼供给较高之后，这种模式就失去了吸引力。转而兴起了“产业依赖型”的探索，以万达为代表的企业，用文化、旅游电子商务等来配合商业地产的发展，增强了商业地产的运营水平，但与成熟市场相比仍有很大的提升空间。

另外，王永平认为，虽然目前短期来看商业的供应量很大，但其有一个最重要的规律，就是具备商业替代性，永远有机会。做的比别人好，就有取而代之的机会。这时资本只要依附于一个最专业、运营能力最强的公司，就仍会有下一步机会，这也是为何金融机构会与万达合作的原因

对于战胜竞争对手，王健林很有自信：“我们需要通过轻资产运营，尽快地屏蔽竞争者，争取五年之内把中国的地级市和主要县城扫一圈。一个四五十万人口的城市，万达建在中心，别人就算有胆量去，那肯定也会活得极其艰难的。”

如今，万达在已有的运营优势之外，还在努力开拓着下一个差异化竞争利器。

万达商业 线下为王

“O2O就是在移动互联网时代，线上线下相互融合，提升消费的新商业模式。”

这是王健林在2014年8月给O2O下的定义，他认为O2O业态落地的核心，仍是让线下商户的顾客获得更顺畅的沟通环境和更好的消费体验。而万达也正是在这样的核心指导思路之下，开始了一条更加注重线下的互联网化道路，进而和淘宝等一系列专注线上的网商平台实现差异化竞争。

为了能够实实在在地提升用户消费体验，王健林放宽对投资亏损的容忍程度，放弃其他竞争对手所痴迷的会员数量考核，并亲自向运营团队建议，更多的将注意力放在产品的研发和数字化基础设施建设上。

实际上万达进行互联网化布局方面，具有其独特的优势：商户品类多样，数量众多且与万达广场长期配套共生，经营稳定。大量的财务数据沉淀在POS机支付和其它经营环节之中。这些数据一旦利用得当，可以形成一系列针对特定用户的个性化服务，从而改善顾客的消费体验。

例如，顾客在带孩子在万达的儿童乐园消费之后，万达便可结合该用户的其它消费数据，在手机APP应用上为其推荐特定儿童商品和亲子活动等。而对于商家来说，通过这类服务，无疑有可能获得更多潜在顾客的机会。买卖双方深度融合到数据流和信息流之中，从而达到提升消费线下体验、增加消费黏性的效果。

而包括标志着万达向电子商务转型的快钱收购案，也被王健林认为是增强顾客体验的重要布局。这笔3.15亿美元的投入，成为了万达互联网金融大厦的基石，同时也被寄予了O2O战略上的厚望：“电商的目标是增加体验，让产品增值，来扩张和提升大家的愉悦感、体验感，增加黏性，吸引更多的会员来消费。”

在通过快钱实现支付手段的互联网化之后，各类金融数据将会同时获得更大程度的积累，万达的互联网金融便获得了更广阔发展空间的基础。相比现在市场上更多的简单将金融产品搬迁到线上，万达则规划更多的将运作放在网络平台上去进行。而在资金的需求方，更多的倾斜到线下商户，并以强大的经营数据作为授信支撑。

王健林对《英才》记者举了一个简单的例子，现在银行给商户贷款，要看商户所拥有的资产、抵押情况、经营流水等等，基本可以说缺一不可。但万达只需要利用这些商户的经营数据，特别是在POS机支撑之下的财务数据，就可以将贷款放心的发放给需求方。“以后我甚至可以做到什么都不看，只看他（商户）在万达广场一年以上的销售额。”对此他很有自信。

汇聚了万达广场一系列商业业态的移动终端APP“飞凡网”，是万达O2O线上部分的重要布局。这一应用基本上整合了目前为止万达商业地产相关的所有资源，已在今年3月底悄然上线。从现有的功能看，这款应用完全遵循了王健林“以线下为侧重”的O2O运作理念，甚至增加了智能停车等明显服务线下的功能。

有评论人士笑称这是一款“逛商场小助手”，实际上购物中心O2O模式除了大体上的消费体验之外，更重要的是要借助电商化的途径，将内部各商户的商品、服务实现统筹，并实现万达广场内部的小环境导航功能。这在之前被普遍认为是购物中心互联网化的一个难点，但万达大量的自营业务恰恰可以减少这个最关键节点的难度。

以美团、饿了么为代表的互联网企业，使用线上走向线下的O2O。与之不同的是，万达的“O2O模式”更加侧重实体、服务实体，看起来更像是从线下走向了线上。

王永平告诉《英才》记者，万达希望通过电商的手段，把线下的客户用大数据进行有效整合，以此产生很多价值。从现阶段来看，他已经把万达广场内部的品牌资源、客流资源进行了一些有效的整合，虽然目前来看还处于模式的探索阶段，但日后能持续做好，肯定会对万达的运营有加分作用。

100多座万达广商，几十亿客流，5亿会员，万达的O2O战略在这样坚实的基础上，可以有更多的时间去探索、调试适合的运作方式，而不必拘泥于现有的商业模式。这也是为什么王健林敢于不惧投资亏损，豪言“用三年时间思考盈利模式”。

生态系统 唯一入口

实现运营层面的优势，可以给竞争对手以沉重的打击。而对于顾客来说，优质的运营水平则意味着更多从线上走到线下。

未来，在万达的布局计划完成之后，一张遍及中国中等规模以上城市的商贸网络将会形成。这个线下实体网络的规模是空前的。由一线城市沉淀而来的中高端商品流通体系、先进的体验式消费体系，将第一次覆盖到数量众多的三、四线城市，乃至大型县城。

这些地方陈旧、落后的实体商贸流通体系将受到巨大冲击。而现在的情况是，这些地区的中高端消费需求是被长期抑制的，有能力的消费者数量越来越多，都被迫选择网购或进入省城等大中型城市的商场购物。

这种局面将在这张商贸网络的作用下得到缓和，大量中高端消费品牌、新奇的体验式消费项目，将跟随万达广场一起，从“骨干城市”向下迁移。在这个过程中，万达的物流体系、O2O网络建设、互联网金融业务同步推进，将在一定程度上释放三、四线城市中高端消费潜力，改变其商贸体系相对的落后现状。

王健林坦言，这种新的商业地产运作模式出现的根源，在于电商对传统商贸体系的冲击。在电商兴起之前，万达并没有这种扩张的迫切性。当面对电商竞争，决定要自己做电子商务的时候，就发现了规模的重要性，也就是要有足够的商家，足够的客流与会员。

但线上电商的竞争格局已经基本确定，贸然进入抢夺用户，无疑将面临更为艰难的局面。由此，他最终决定充分利用自身优势，走出一条与传统电商不一样的扩充规模道路：线下扩张。打造与互联网企业的线上入口不同的“线下入口”模式，并以O2O方式实现线上、线下协同。

如今中国的互联网力量已渗透至人们的生活之中，但在电商的发源地美国，电商或是互联网金融等模式却并没有出现如此之大的颠覆效应。原因很简单：完善的商贸体系、金融体系等服务入口遍布美国每一个州、每一座城市，人们可以便利地在线下获取满意的商品和服务。

中国的各类线下服务入口并不完善，这反过来让线上服务入口的价值得到了明显的放大。当线上服务入口的价值出现大幅度的上涨时，如果线下入口能够为消费者提供真正优质的体验式服务和差异化的商品，其价值也将必然会被市场认可，甚至不逊于线上入口的价值。

更具想象空间的是，万达通过其本身的商业地产资源，应用到体育、文旅、影视等产业中，有机结合起来，可以形成一个庞大的生态系统。实际上，这个布局正是以商业地产为基础的、以O2O为线上粘合剂的、可以接入各类商业、文化类服务项目的线下服务入口网络。

在这样的谋篇之下，一个具有服务入口性质的消费体验终端将在各个城市遍地开花，成为一种和水、电、网络一样的基础设施。正如《从零到一》的作者彼得·蒂尔所言，“竞争”是给失败者准备的。眼下的万达似乎正在逐渐成为线下消费体验王国的不二入口，离竞争者越来越远。

王健林在2014年公司年度工作总结大会上强调，“万达将进入用企业品牌、商业资源、专业能力赚钱的阶段”。可以预见，万达意图把多年积累的庞大商贸网络和业务体系，在网络的黏合下形成一个有机整体，以形成一个线上、线下并重、物质文化消费协同发展的生态体系。

“投资足球不可能赚钱”

为何高估值

《英才》：怎样看待文化产业板块估值高的特点？

王健林：文化产业在中国，可以说是稀缺资源，所以会有高估值现象。但文化体育板块，本身在世界上就属于高估值板块。在美国，亏损的电影公司，比如做动漫的梦工场，从来都是亏损的，最高时有40多亿美元的净估值。还有很多电影公司都是亏损的，但市值也是一两百亿美元。所以在全球资本市场上，文化类、体育类板块的估值本身就比较高，当然中国更高，因为题材稀缺。

《英才》：万达文化集团有怎样进一步的发展计划？

王健林：我们文化集团上市的现在就只有院线公司，在这个影视产业里我们还有自己的电影制作公司，有发行公司，内容的制作和发行方面，我认为从今年开始会有较强的爆发性或者跨越式的增长。

万达已经签了文化集团的发展目标，在制作发行方面，希望三年内可以做到中国第一。发行我们有天然条件，万达院线在不断做大，市场份额较高。而且我们的发行公司还有几家股东都是全国知名的院线共同组成，所以它发行起来是有天然优势的。

说足球赚钱的是骗子

《英才》：万达是否还会收购国内足球队？

王健林：在这方面，我们内部还在评估，但现在万达集团已经在全力以赴地支持中国足球。没有一个企业像万达一样一年花掉好几千万，送百多个小球员到西班牙去训练，而且它每年增加30个，费用还有递增。

足球，现在我们集团内部对这个还没有做出最后的评估，我们还在看最后这个改革的整体方案。现在方案还没有公布，但已经可以看到，足球不是简单的体育了，它已经被放在深化改革突破口的重要位置上了。

足球和股市过去是最难的两个行业，但现在股市已经出现了转机，足球现在还相对困难，但我觉得中央这样把它放到顶层来设计，而且明确提出来要政企分离、市场化运行、引进西方的电视转播付费制度等等，就已经指出了方向。总而言之，在中国足球最困难的三年过去后，我还是先拿了5个亿出来，这显示出了我对足球明确的态度。

《英才》：投资足球的盈利情况怎么样？

王健林：怎么会赚钱呢？足球是不可能赚钱的。现在有些人说足球挣钱，那这个人要么就是骗子，要么就是脑袋有点不太好。应该说我是接触西方足球最早的人之一了。1992年就出国考察，差不多这十几家顶级的俱乐部我都去考察过。

《英才》：你怎么看西方足球俱乐部的运作模式？

王健林：西方足球俱乐部的运作是这样：从财务报表上来看，他现金流平衡，但这种平衡并不是说它能产生多少盈利。比方说，全世界最出名的两个俱乐部巴萨和皇马，每年预算是5亿欧元左右，这个已经在全世界所有俱乐部当中叫超级强队。

在西班牙来讲，他们两个是5亿欧元，第三名往下就是一亿欧元级别，为什么差距那么大呢？过去分配体制带来的。西甲的整个电视转播权每一年各25%切给这两个俱乐部，就这两个俱乐部分一半，其余的50%分给剩下的20来家，那剩下的俱乐部很想“造反”，但如果没有这两个俱乐部，电视转播权也卖不了这么贵，这也有其合理性。这两个俱乐部分到的转播权收入就接近预算收入一半，每年分两亿多，这一下就奠定了基础。

要把商业地产竞争对手屏蔽掉

《英才》：对于万达商业地产的估值是否满意？

王健林：在香港资本市场，金融股、房地产金融一大堆，房地产一大堆，其他的可能相对比较少，科技、生产这一类，它是一个特殊股票市场，实际上不是特别合理，这是由历史造成的。正因为房地产公司比较多，特别是大陆房地产公司去了以后，市盈率都比较低。

另外，这还有一个对转型后的万达商业地产重新认识问题。我们不急，时间会证明我们的价值，万达现在也在逐渐改变我们的经营模式，向轻资产转变，我相信两三个财报过后，世界会逐渐认识到我们股票价值。

《英才》：上市之后，万达商业地产有怎样的运作规划？

王健林：自从有了电子商务，我发现做电子商务很重要的问题就是规模，就是你要有足够的商家，足够的会员。而且，在上市以后，我们也需要争取五年之内，把中国的地级市和主要县城扫一圈。这不是说跟谁竞争的问题，而是在中国这个市场上，基本上要把搞商业地产的对手屏蔽掉。

一个四五十万人口的城市，万达在市中心，别人再去能活吗？就算有胆量去，那肯定也是活得极其艰难的。其他的商家可能招商都费劲，但万达的业务可以做得很滋润，超市我自己的品牌就很有名，百货、理发店等等，都有固定的套路。

《英才》：为什么在这个时间上选择推进轻资产化运营？

王健林：说实话，不是因为中国房地产卖不出去，也不是我对中国房地产市场长期不看好。核心的问题就是我想万达尽快扩大规模，只有轻资产才能帮助我走得更快。

如果用重产模式，就是一定要卖掉多少房子，靠这个利润再来投资。但中国的房地产已经不能再支持这种模式，接下来房地产市场是一个趋于平稳、甚至逐渐萎缩的市场，所以我们判断，想要使我们的规模翻番增长，靠重产模式是绝对不可能的。所以我们现在是轻重并举，加快布局，就是这个目的。

《英才》：三、四线城市的租金收益会比一、二线城市高吗？

王健林：低多了。但我们追求的不是这个。评价一个项目合不合适，不应看租金多少，而是看回报率多少。所以单纯比较租金高低，是一个极其愚蠢的办法。统计年报上发表的去年租金多少，结合租金回报率多少，才是最科学的评判方法。

最终来讲，做企业是看你投了多少钱，拿回多少钱。所以要评价项目合不合适，在资本市场最关心的是投资回报率，这才是真正评价项目合不合适的最重要指标。

我们之所以愿意做轻资产，就是要尽快把中国的地级市城市和主要县城全部占领，说穿了什么意思？我要加快布局全国的物流体系，为我们将来“O2O模式”的电商提供更强大的资源。

《英才》：轻资产项目都是在一线城市运营吗？

王健林：恰恰不是。做轻资产就是要加快对三、四线城市的占领。最近的三年我们发现一个现象，来自一线的增长都在放缓，不管是消费也好、文化也好，但是来自三、四线的增长在急速提升。